限购令即将扩容，新一轮限购城市名单成为各界猜测的焦点。在这份榜单中，是否会有威海的名字？威海的房地产市场在限购趋势下发展如何？记者就此走访威海市房产销售市场。

　　>>楼市专家威海房价涨幅平稳，暂时不太可能限购

　　“威海处于三线和四线城市的中间位置，限不限购需要看具体的市场行情。”正德集广地产联合机构总经理陈经华分析，威海上半年房价的涨幅与周边城市相比也较为平稳，应该不会成为新限购的一员。

　　华夏城售楼处总经理林涛认为，第一批限购城市刚刚确定，下一轮有可能在一个季度以后公布，就目前威海的房产形势，暂时不太可能加入限购的城市，“但是到了年底就不太好说”。

　　威高房地产营销总监林青利认为，从山东的房产市场来看，济南和青岛是第一批限购城市，下一轮才可能轮到烟台、威海这样的沿海城市。

　　从前五个月威海市经济运行情况来看，城市居民人均可支配收入达9792元，人均消费性支出则为6959元。房价与人均可支配收入对比的失调程度十分明显。

　　据威海百度乐居统计数据显示，银行二季度连续两次加息，日益紧缩的信贷政策无疑给房地产市场造成巨大影响，购房者更多采取观望态度，针对价格变化及新开盘项目的咨询量均有明显增加，而对于海景房的咨询量增幅翻番。海景房已成为置业者的购房热点，再加上滨海新城及城际铁轨的建设，宜居环境和迅速攀升的城市价值使海景房更受置业者热捧。

　　>>统计部门房市有点冷，前5个月销售额狂跌13%

　　高区一家售楼处的销售人员称，目前整个项目每月能卖出两三套房已经是很不错了。

　　威海市统计局于6月底公布的前5个月经济运行情况显示，今年1至5月份，全市房地产投资增速趋缓，实现房地产开发投资93.77亿元，增幅同比回落了13.2个百分点。受楼市调控和上年基数较高等因素影响，商品房销售呈下降趋势，全市实现商品房销售额63.3亿元，狂跌13%。这在威海房地产发展过程中是从未出现过的。

　　国家统计局威海社会经济调查队工作人员介绍，2011年上半年，威海房价一直处于波动。

　　今年1月4日，国务院正式批复山东半岛蓝色经济区，威海迅速吸引了全国的目光，一月楼盘销量和关注度大幅提高，房价猛涨。据统计资料显示，一月份，市区住宅销售价格飙升至5945元/平方米。然而，1月26日“新国八条”的出台，加之春节期间传统的销售淡季，导致了2月市区新建商品房销量和价格的下降。2月21日，山东省颁布限购令，威海房地产市场再受创，市区住宅销售价格跌至5132元/平方米。

　　二季度，威海进入了旅游旺季，街头随处可见散发楼盘广告宣传单的中介，其中海景房依旧是主力，也是最吸引外地购房者的特色之处。威海房地产市场放量供给与消费者观望的博弈也拉开帷幕。

　　“再坏能坏到哪去？”陈经华认为，限购不是限刚需，受房贷利率的调整及各项房产政策影响，投资和投机性购房需求基本已被控制。如果威海实行限购政策，或将影响到市场的刚需。

　>>购房市民消费日趋理性，观望情绪浓厚

　　浓厚的观望情绪笼罩着房产市场。在记者走访的数家售楼中心，大多顾客稀少。在受访购房者中，“先看看”是最多的回应。

　　张海勇也认为如今购房者的消费日趋理性，到场客户多为持币观望态度。很多一线城市出现限购，投资者相比从前要谨慎地多。而作为滨海旅游城市的威海，在这个季节应该是楼市的旺销期，但与去年的市场情况相比下降趋势明显。

　　林涛告诉记者，越来越趋紧的信贷政策对购房者的影响非常大。许多外地购房者买楼前，银行会先查看其购房信息，如果是购买二套房，首付款会高出许多。这也会让购房者更加犹豫。

　　“七月初的时候还没有任何市场放量的迹象，大家都在担心今年会不会冻住。不少开放商调整销售策略，将看房客户定点带到度假楼盘，起到了一定的助推。”陈经华说，和往常年相比，威海的楼市旺季至少迟到了一个月。以前6月份房产销售就能够进入黄金期。而今年的旺季从上周才缓缓拉开帷幕。

　　除了观望，开发商们更为担心的是购房群体的整体冷淡。陈经华称，从目前的营销渠道来看，买房者呈现冷处理房产的态度给开放商很大的压力。“不管房产广告打得多好，营销做得多到位，很多买房者不关注、不议论，对买房计划已经冻结住。”

　　>>楼市预测房产开发商下半年或将大洗牌

　　根据正德集广地产联合机构的调研数据，2009年和2010年，威海市场的存量房均占整体市场13％左右。他预计，今年的存量房也将维持在这一水平。“虽然销售量下降，但今年的形势让诸多开发商采取了延迟开盘，新盘上市减少，存量房总体不会有大变化。”

　　林青利认为：“如今市区到处都在旧村改造，楼盘开工量较大，而且不光是已建好楼盘空置率较大，可售房源多，意味着需要存量房很多，这个不会在短期内全部消化。”

　　对于下半年威海的房产市场走势如何，陈经华认为没有什么大波动。威海的房产开发商将拉开差距，市场将不会被平均分配。从往常年看，如果开放商不做任何营销策略，销售额可能为5千万元至1亿元之间；中等偏上的可能在1亿元至1.5亿元之间；突破1.5亿元的销售额可能属于市场销量排名前十位置。可今年的市场情况将给开发商最大的考验，如果仍然不做市场策略，或许5千万元的营业额也难以达到。“市场很严峻，如果没有好的战略，有限的蛋糕无疑将被强势商家抢走，现有差距将打破。”

　　受访房企均称，他们下半年的整体营销策略应更加细化。“针对现有的产品和推广进行价值挖潜，对客户细分到量身定做的地步。”陈经华认为，房产销售已经从通常意义上的告诉购房者“我有房子、我的房子是什么样的”发展到“一对一”的销售，分析客户的各项需求，“量体裁衣”地推出房子。