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房价统计数据为何“打架”
2013-7-25 14:25:00  阅读:2288次

  每月18日,国家统计局按照惯例公布70个大中城市住房销售价格变动情况。与此同时,一些城市的房管部门每月也会发布房价变动的数据。然而仔细研读便会发现,国家统计局发布的房价数据与各城市的数据有时会“打架”。为何会出现这种情况呢?
  
  今年5月份,国家统计局公布的广州新建商品住宅价格环比指数为101.5,环比以上月价格为100,也就是说,广州5月份房价环比上涨1.5%;而广州房管局发布的5月房价数据却显示,当月网签均价是15405元/平方米,环比下降5.9%。
  
  这一升一降,存在本质差异。综合媒体报道,不仅广州,北京、深圳等地的房价统计数据,也都存在国家统计局数据与地方数据“打架”的情况。
  
  为何会出现这种情况?记者联系国家统计局了解到,国家统计局公布房价时采用的是“住宅销售价格指数”,而地方一般采用的是“商品房平均销售价格”。
  
  商品房平均销售价格是一个城市各区域、各类商品房的平均成交价格。住宅销售价格指数是综合反映住宅商品价格水平总体变化趋势和变化幅度的相对数。
  
  理论上,当销售住宅的区域、品质、环境等结构因素不存在差异时,商品房销售价格的变化幅度和住宅销售价格指数的变化应该是一致的。但很多时候我们会发现,统计公布的两个指标变化幅度不一致,甚至出现变动方向相反的情况。
  
  国家统计局有关负责人告诉记者,实际上,房屋是典型的异质品,市场上没有完全相同的两套房子,上述的假设在现实中显然不存在,这就导致商品房平均销售价格的变化情况和住宅销售价格指数的计算结果产生差异,从而数据变化呈现相反的趋势。
  
  让人们困惑的是,住宅销售价格指数与商品房平均销售价格有时不一致,房价到底是升还是降?我们该如何使用这两个指标呢?
  
  商品房平均销售价格是一个绝对数,反映了某一时期、某个地区总体房价的绝对水平,可以用于各地区之间的横向比较。市场研究人士可以结合某地区的居民收入水平,研究某地区房价和居民购买力之间的关系。如果将房屋按区域、品质、结构等分类,还可以反映不同类型房屋价格的绝对水平。
  
  而住宅销售价格指数是以基期住宅销售价格为100,计算得到的报告期住宅销售价格指数主要反映市场“纯价格”变动,是某一时期、某个地区住宅销售价格总水平变动趋势和程度的相对数。
  
  值得注意的是,虽然商品房平均销售价格指标能反映总体房价水平,却不能简单地用它来反映房价的涨跌情况,因为商品房平均销售价格包含了住宅的区域、品质、环境等结构因素。例如,随着商品房品质逐步提升,特别是装修、环境等品质有了明显改善,这些因素都可能反映在价格变化中。
  
  说得通俗一点,比如,小区的周围开通了地铁,或者某大型商场开始运营,都可能带动周围房地产价格上升,而这不应该属于“纯价格”变动的范畴。此外,房屋的不同地理位置、楼层、住宅结构等因素,均可能在一定程度上放大房价的实际涨跌水平。因此,我们还需要采用反映某一时期住宅价格总水平变动的住宅销售价格指数,来辅助我们观察房价变动情况。
  
  可见,由于商品房平均销售价格和住宅销售价格指数的功能和反映的侧重面不同,单独使用往往容易片面反映房价的变化情况。因此,只有根据指标的各自特点,综合分析运用,才能准确掌握房价的全貌。